Daňová povinnost při zakoupení nemovitosti

24.07.2018

Zvažujete nebo už realizujete koupi nemovitosti, čeká na Vás ještě DAŇOVÁ POVINNOST - zaplatit daň 4 % z nabití nemovitých věcí.

Novelou zákonného opatření došlo ke sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je vždy nabyvatel. Změna osoby poplatníka zároveň odstraňuje institut ručení.

Jinými slovy se tak poplatníkem daně stává vždy kupující.

Společně s daňovým přiznáním kupující platí také zálohu na daň, ze které bude následně daň zaplacena.
Daň z nabytí nemovitých věcí je stanovena na 4 % ze základu daně


Jak to funguje v praxi?

Pro účely daně z nabytí nemovitých věcí je potřeba znát nabývací hodnotu, částku, ze které se platí daň. Nabývací hodnotou se rozumí buď sjednaná kupní cena (uvedena v kupní smlouvě) nebo srovnávací daňová hodnota. Výpočet daňové povinnosti je vždy z vyšší hodnoty.

Základem daně mohou být tedy dvě hodnoty:

  • 75 % směrné hodnoty nemovitosti. Tento údaj určuje finanční úřad na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti. Jde v zásadě o cenu místně obvyklou
  • 75 % zjištěné ceny nemovitosti. Přílohou daňového přiznání je zpracovaný znalecký posudek odhadu nemovitosti.

Přibližme si oba pojmy:

Směrná hodnota

Směrná hodnota je údaj, který stanovuje správce daně tedy finanční úřad, a to na základě vámi vyplněných údajů v daňovém přiznání. Jedná se tedy o cenu místně obvyklou. Z toho vyplývá, že je směrná hodnota stanovena až po podání daňového přiznání. Nevýhodou směrné hodnoty je, že se výsledek ve formuláři nijak neukáže, takže nemáte jistotu, zda výše směrné hodnoty nemovitosti nepřevýšila skutečnou kupní cenu.
Orientační výši směrné hodnoty můžete zjistit pomocí online aplikace (Určení směrné hodnoty).
Pozor: sám finanční úřad ve formuláři důrazně upozorňuje na čistě orientační odhad. Skutečnost se může od následně vyměřené hodnoty lišit v řádu desítek procent a po jejím stanovení již není možnost vzít přiznání zpět. Nezbývá nám než podat dodatečné daňové přiznání a rozdíl daně doplatit.

Znalecký posudek

Ke zpracování znaleckého posudku a stanovení zjištěné ceny přistupujeme v případě, že orientační směrná hodnota je rovna nebo převyšuje cenu kupní. Ideální je v případech, kdy je koupě nemovitosti výjimečnou událostí a kupující usmlouval výhodnější cenu.
Výhodou znaleckého posudku je, že již při podání daňového přiznání můžete kupní cenu se zjištěnou cenou porovnat a jednoznačně stanovit výši daně z nemovitosti. Dalším plusem je skutečnost, že zjištěná cena se odvíjí přímo od koupené nemovitosti a její hodnota je stanovena na míru a nikoli podle tabulek, které cenu mnohdy zvyšují.
Pokud kupujete nemovitost hypotékou a máte odhad tak vás finanční úřad nepotěší, Tyto odhady obvykle finanční úřady neuznávají a vy zaplatíte za odborný znalecký posudek znova.
Problémem pro mnohé bývá skutečnost, že odborný znalecký posudek je zvlášť placená služba. Mějte ale na paměti, že tato drobná investice se vám vyplatí.

Jak již bylo napsáno výše, poplatník si sám může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu. Zjištěná cena se použije vždy v případě, že poplatník neposkytne údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty nebo nelze-li směrnou hodnotu určit.


Daňové přiznání podává kupující, a to na formuláři Finančního úřadu. (ke stažení zde)
Pokud je více kupujících jedné nemovitosti, podává daňové přiznání každý z nich.
Daň se platí finančnímu úřadu do 3 měsíců od provedení vkladu příslušným katastrálním úřadem. Daňové přiznání podáváte k příslušnému finančnímu úřadu, kde se nachází nemovitost.


Povinné přílohy k daňovém přiznání

  • Kopie Kupní smlouvy (nemusí být ověřená).
  • Originál Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí (posílá prodávajícímu a kupujícímu příslušný katastrální úřad).
  • Originál znaleckého posudku, pokud byl vykonán.

Kdy se naopak daň z nabytí nemovitosti neplatí?

  • Darování bytu a jeho dědictví (na příklad rodiče vám darují svůj byt)
  • První převod novostavby (developer postaví dům a novou bytovou jednotku vám prodá) a k převodu bytu dojde do 5 let od práva užívání stavby. Pozor, musí se vždy jednat o jednotku v bytovém domě 
  • Převod majetku družstva do vlastnictví svých členů. Pokud jste členem družstva a bytová jednotka se na vás převede do formy osobního vlastnictví (družstvo se transformuje na společenství vlastníků bytových jednotek).
  • Koupě družstevního bytu, v případě družstevního bytu nekupujete bytovou jednotku zapsanou v katastru nemovitostí (osobní vlastnictví), ale členský podíl v družstvu

V těchto případech sice daň neplatíte, ale přiznání podat musíte. Finanční úřad má na toto speciální formulář "Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí při nabytí vlastnictví k nemovité věci osvobozeného od daně. Daňové přiznání nepodáváte pouze při koupi členského podílu v družstvu