Úskalí rezervační smlouvy, k čemu slouží, co nesmí ve smlouvě chybět a čeho se mám vyvarovat

01.04.2018

Rezervační smlouva při koupi nemovitosti

  Kupujete nebo zvažujete koupit nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře potom prakticky první ze smluv, se kterou se při koupi nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře setkáte, je rezervační smlouva. Vyvarujte se chyb při jejím uzavírání. Braňte se, pokud je pro vás nevýhodná.
Rezervační smlouva je písemná dohoda, kterou se realitní kancelář zavazuje nenabízet konkrétní nemovitost žádným dalším zájemcům a zároveň činit takové kroky, abyste nemovitost mohli koupit vy. V praxi bývá tato smlouva nazývána různě - dohoda o rezervaci, blokovací dohoda, smlouva o složení blokovacího depozita atp. Vždy se však jedná v podstatě o bezúročnou jistinu pro realitní kancelář a prodávajícího. Jenže háček je v tom, že se nejedná jen o pár korun navíc. Většinou při podpisu smlouvy (nebo do několika málo dnů po něm) požaduje realitka zaplatit rezervační zálohu, může jít až o 10 % z kupní ceny nemovitosti, nejčastěji pak zhruba o 3 - 5 % z výše kupní ceny. Rezervační záloha bývá nevratná, a to je právě slabé místo celé věci. Jak se vyhnout případným komplikacím a co všechno udělat, než podepíšete smlouvu, Vám může napovědět tento článek.

Jen na realitní kancelář se nespoléhejte

  Spoléhat jen na služby realitní kanceláře, pokud nemáte dostatečné zkušenosti nebo právní vzdělání, se nemusí vyplatit. Z právního hlediska by se měla rezervační smlouva dohodnout a podepisovat mezi kupujícím a prodávajícím, nikoliv mezi realitní kanceláří a kupujícím, pokud by tedy makléř nezískal od prodávajícího plnou moc. Realitka čili zprostředkovatel by zde měla vystupovat pouze jako vedlejší účastník smlouvy. Některé realitní kanceláře se Vás budou snažit do podpisu tlačit a budou Vám říkat, že pokud to nevezmete rychle Vy (a rychle nepodepíšete rezervační smlouvu), že je tam jiný vážný zájemce, který to vezme ihned. Pravda je taková, že většinou je to jen manipulativní technika a nikoliv realita.

Na co si tedy dát pozor při podpisu rezervační smlouvy?

  1. Pokud je nutná rezervační smlouva, trvejte na jejím uzavření mezi vámi a prodávajícím.
  2. Zavolejte Vašemu realitnímu makléři, že o nemovitost máte zájem a zároveň mu potvrďte, že v dohledné době (obvykle 2-3 dny) budete připraveni podepsat rezervační smlouvu a ať Vám její vzor pošle dopředu k prostudování. Záměrně zde hovořím o posílání dopředu, má to minimálně dva dobré důvody - jednak tím získáte nějaký čas na další kroky a za druhé si budete mít čas smlouvu v klidu prostudovat a v ideálním případě ji dáte prostudovat nějakému odborníkovi.
  3. Smlouvu nepodepisujte, bez toho, aniž byste řádně zkontrolovali, zdali informace o nemovitosti v kupní smlouvě opravdu sedí. Opožděné zjištění vad totiž bývá nejčastějším důvodem pro odstoupení od smlouvy. Určitě si zjistěte (např. katastr nemovitostí):
  •           Kdo je majitel nemovitosti
  •           Zda neváznou na nemovitosti věcná břemena
  •          Je nemovitost zatížena nějakým úvěrem
  •          Jsou na nemovitosti exekuce, nebo nařízení k prodeji


  4.      Neplaťte rezervační poplatek před schválením hypotéky.
  5.     Trvejte na tom, aby byly ve smlouvě jasně stanoveny podmínky pro vrácení
           poplatku. Při zmaření ze strany prodávajícího by mělo být vrácení automatické.
          Nechte si navíc blíže specifikovat, kdy dojde k vrácení peněz, pokud od koupě
          odstoupí kupující. Pokuste si vyjednat spravedlivé podmínky.
  6.      Poplatek neplaťte realitní kanceláří, ale jako zálohu prodávajícímu.

  7.       Důležitou součástí rezervační smlouvy je i dohoda, kde bude složena kupní 
           cena.

Existuje několik možností:

  • zdarma složit na oddělený účet realitní kanceláře.
  • řada kanceláří nabízí zdarma zprostředkování advokátní úschovy.
  • dražší variantou je notářská úschova, kterou si klient platí sám.
  • nejbezpečnější variantou je bankovní úschova, která stojí v
    průměru 6 000 korun, což odpovídá i ceně za úschovu advokátní.

Pokud si berete hypotéku

  Tak určitě doporučení je, podepsat žádost o hypotéku, doložit příjmy a ve spolupráci s Vaším hypotečním poradcem vše předejte do banky k předschválení. Banka Vám zkontroluje registry, skoringy, příjmy atd. a vy tak budete mít mnohem lepší představu, zda máte reálnou šanci hypotéku získat. Bohužel není možné provést finální schválení hypotéky, protože k tomu Vám bude chybět odhad a návrh kupní smlouvy, ale alespoň jste získali mnohem jasnější představu a díky ostatním krokům máte hypotéku téměř jistou. Až po předschválení Vaší hypotéky zaplaťte rezervační poplatek.

Propadnutí poplatku za rezervaci nemovitosti

  Jestliže k odkoupení nemovitosti dojde, rezervační poplatek se započítá do kupní ceny, což znamená, že v podstatě fungoval jako záloha. Vy následně hypotečním úvěrem doplatíte stanovenou kupní cenu nemovitosti, od které odečtete rezervační poplatek a máte vyhráno. Následně už jen splácíte svůj úvěr od banky. Bohužel se ale najdou i takové realitky, které rezervační poplatek k ceně nepřičtou a nechají si jej jako provizi.

Peníze za rezervaci jsou pak ale bohužel nejčastěji využívány jako pokuta. Jestliže poplatek složíte, smlouvu podepíšete, ale následně od prodeje odstoupíte, je s trochou neštěstí možné, že své peníze už neuvidíte. Budou totiž sloužit jako odškodnění realitní kanceláří za to, že nedošlo k obchodu.

Někdy to ale může být i prodávající, kdo se začne zdráhat a v takovém případě by mělo být samozřejmostí kupujícímu peníze vrátit. V praxi to ale nebývá tak jednoduché, a pokud máte navíc už vyřízenou hypotéku, kterou budete chtít zrušit, může dojít k další stotisícové pokutě, a to od banky, jestliže tedy neprokážete, že vina nebyla na vaší straně.